PROVIMENTO CNJ 195 de 2025 E O REGISTRO DE IMÓVEIS

PROVIMENTO CNJ 195 de 2025 E REGISTRO DE IMÓVEIS

– Inovações Jurídicas e Transformação Digital nos Serviços Registrais –

Por Luís Rodolfo Cruz e Creuz

Na esteira de recentes e significativas alterações promovidas no cenário jurídico-imobiliário brasileiro, pretendemos no presente analisar, de forma aprofundada e prática, as disposições do Provimento nº 195, de 3 de junho de 2025, da Corregedoria Nacional de Justiça (“Provimento CNJ 195/2025”). Este Provimento estabelece novas diretrizes para o registro de imóveis, com profundas implicações para o setor empresarial, imobiliário, bancário e correlatos. A presente análise abrange aspectos do direito imobiliário, administrativo, de registros públicos, empresarial, civil, bancário e comercial, visando oferecer uma compreensão abrangente e completa e estratégica do novo panorama.

CONTEXTO E OBJETIVOS DO PROVIMENTO CNJ 195/2025

O Provimento CNJ 195/2025 surge da necessidade de modernizar e fortalecer o sistema registral imobiliário brasileiro, enfrentando desafios históricos como a grilagem de terras, a fragmentação de cadastros e a insegurança jurídica. Seus objetivos são:

• Integridade, Transparência e Confiabilidade: visa fortalecer os registros públicos para garantir direitos de propriedade e prevenir litígios;
• Combate à Grilagem e Fraudes: busca prevenir problemas históricos como sobreposições de áreas e fragilização da segurança jurídica, utilizando sistemas georreferenciados e padronização;
• Modernização e Eficiência: institui o Inventário Estatístico Eletrônico do Registro de Imóveis (IERI-e) e o Sistema de Informações Geográficas do Registro de Imóveis (SIG-RI) para ampliar o controle e rastreabilidade das informações;
• Aperfeiçoamento da Gestão Fundiária: proporciona uma base de dados nacional robusta para subsidiar estudos, planejamento territorial e fiscalização, especialmente para imóveis rurais;
• Promoção da Extrajudicialização: permite que questões como retificações e correções sejam resolvidas pelos próprios oficiais de registro na via administrativa, promovendo celeridade e redução de custos;
• Alinhamento com Agendas Globais: está em conformidade com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável (ODS) da Agenda 2030 das Nações Unidas, reforçando o compromisso com a governança fundiária e justiça.

PRINCIPAIS DISPOSIÇÕES E INOVAÇÕES INTRODUZIDAS

O Provimento CNJ 195/2025 introduz diversas alterações normativas e inovações importantes para melhor estabilização do ambiente regulatório (quanto toda a estrutura estiver integralmente operacional). Neste sentido, podemos destacar:

• Criação do IERI-e e SIG-RI:
  • IERI-e: Base de dados estatísticos do R.I., sob gestão do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), disponibilizando informações quantitativas;
  • SIG-RI: Base de dados geográficos, com o “Mapa do Registro de Imóveis do Brasil”, permitindo visualização de imóveis, análise de georreferenciamento, identificação de sobreposições e interoperabilidade com outros bancos de dados geodésicos;
• Aprimoramento dos Procedimentos de Restauração e Suprimento: detalhamento de regras para restauração e suprimento de atos e livros, inclusive via autotutela registral administrativa, permitindo ao oficial de registro sanear matrículas e transcrições extraviadas/danificadas.
• Nova Disciplina para a Matrícula e Informações Obrigatórias: a matrícula imobiliária exigirá o Código Nacional de Matrícula (CNM), área em m² (urbanos) ou ha (rurais), e, crucialmente, descrição perimetral mediante georreferenciamento (obrigatório para rurais com certificação INCRA, facultativo para outros e urbanos a pedido) – é obrigatória a inclusão de códigos cadastrais (CIF/CIB para urbanos; CCIR, NIRF/CIB e CAR para rurais);
• Averbações de Saneamento: devem ser instituídas para qualificação de matrículas omissas ou com erros materiais (dados pessoais, estado civil, descrição do imóvel, cadastros), exigindo nota devolutiva do oficial do Registro de Imóveis;
• Procedimento para Sobreposição e Duplicidade de Áreas: estabelece ritos administrativos detalhados para o saneamento de sobreposições e duplicidades/multiplicidades de matrículas, incluindo averbação e instauração de autotutela;
• Autotutela Registral Administrativa: um dos pontos mais inovadores, regulamenta o procedimento de autotutela diretamente no registro de imóveis (extrajudicial), aplicável a casos de “alta indagação” ou “potencial litígio”. O registrador notifica partes, promove conciliação e, sem consenso, remete ao juiz corregedor;
• Profissionais Técnicos Habilitados: os profissionais credenciados junto ao ONR poderão lançar coordenadas geodésicas diretamente no SIG-RI para atos como retificação e loteamento.

IMPACTOS SETORIAIS E CONTRATUAIS

Destacamos abaixo, de forma individualizada, mas não exaustiva, algumas considerações do impacto das inovações em determinados setores da economia.

A. Setor Imobiliário – O Provimento produzirá reflexos significativos, impactando diversas fases e operações:

• Aumento da Segurança Jurídica: redução de incertezas sobre limites e características dos imóveis, minimizando litígios e fraudes, especialmente para imóveis rurais;
• Transparência e Acessibilidade da Informação: dados georreferenciados e estatísticas via IERI-e facilitarão a due diligence e análise de mercado;
• Combate Efetivo à Grilagem e Ocupações Irregulares: o SIG-RI identificará sobreposições e duplicidades, fortalecendo o controle da malha imobiliária.
• Otimização da Regularização Fundiária: clareza nas exigências de georreferenciamento e saneamento administrativo facilitará processos;
• Qualificação Cadastral e Especialidade Objetiva: obrigatoriedade de inclusão de cadastros (CCIR, CAR, NIRF/CIB, CIF/CIB) eleva a qualidade da informação cadastral, integrando o registro com bases governamentais;
• Impacto na Avaliação de Imóveis: maior precisão na descrição e redução de riscos trarão maior confiabilidade às avaliações, impactando positivamente o mercado de crédito e seguros.

B. Contratos Imobiliários – Há impactos substanciais na elaboração, validade, execução e interpretação dos contratos imobiliários:

• Maior Rigor na Descrição dos Imóveis: contratos (compra e venda, permuta, alienação fiduciária) deverão incorporar detalhes de especialidade objetiva, como coordenadas georreferenciadas e códigos de cadastros obrigatórios, sob pena de exigências registrais e atrasos;
• Cláusulas de Saneamento e Conformidade: inclusão de cláusulas que condicionem a efetivação do negócio à regularização da matrícula, contemplando averbações de saneamento;
• Due Diligence Aprimorada: auditoria pré-contratual deverá incluir a verificação da conformidade da matrícula com as novas exigências, consultando o SIG-RI e IERI-e;
• Contratos de Loteamento e Incorporação: a precisão das plantas e memoriais descritivos ganha mais relevância, pois seus dados georreferenciados serão lançados no SIG-RI.
• Financiamento Imobiliário e Alienação Fiduciária: maior confiabilidade das matrículas beneficiará os contratos de financiamento, tornando os imóveis garantias mais líquidas e seguras;
• Locação e Outros Contratos com Eficácia Real: clareza e transparência do registro imobiliário beneficiarão indiretamente contratos que dependem da publicidade para eficácia perante terceiros.

IMPLICAÇÕES OPERACIONAIS E EMPRESARIAIS

A. Operações Registrais As operações cotidianas junto aos Registros de Imóveis e demais órgãos serão diretamente impactadas:

• Exigências no Protocolo: oficiais de Registro terão a prerrogativa de exigir o saneamento de matrículas omissas ou com erros materiais como etapa prévia e obrigatória;
• Processos de Retificação de Área: a retificação administrativa será aprimorada e mais transparente com o uso do SIG-RI;
• Gestão de Sobreposições e Duplicidades: registradores terão procedimentos administrativos para identificar e sanear inconsistências, com uso da averbação-notícia, cancelamento e autotutela;
• Autotutela Registral como Mecanismo de Saneamento: questões complexas poderão ser tratadas diretamente pelo registrador, desonerando o Poder Judiciário;
• Uso Intensivo de Tecnologia: operações exigirão o uso crescente de sistemas eletrônicos (SREI, IERI-e, SIG-RI), tornando a tecnologia intrínseca ao fluxo de trabalho;
• Prazos de Implementação e Regularização: Registros de Imóveis têm até um ano para alimentar o SIG-RI com imóveis georreferenciados e até 60 meses para o legado retroativo do IERI-e, o que implica um período de adaptação e esforço concentrado.

B. Aspectos Empresariais e Regulatórios O Provimento traz diversas implicações para empresas de diversos setores:

• Compliance e Governança Corporativa: empresas com portfólios imobiliários substanciais deverão revisar suas políticas de compliance para aderir às novas exigências de georreferenciamento e saneamento;
• Gestão de Ativos Imobiliários: necessidade de mapear ativos e verificar a conformidade de suas matrículas, priorizando a regularização;
• Setor Bancário e Financeiro: bancos terão acesso a informações mais precisas, otimizando a análise de risco e acelerando a aprovação de financiamentos, mas exigirão atualização de critérios de avaliação de garantias;
• Setor de Agronegócio: beneficiado pela exigência de georreferenciamento e inclusão de cadastros (CCIR, CAR, NIRF/CIB), apoiando decisões de investimento e crédito;
• Seguros e Resseguros: Aprimoramento da descrição e identificação dos imóveis impactará positivamente a precificação de riscos;
• Oportunidades de Negócio: criação de um novo mercado para profissionais especializados em georreferenciamento, consultorias e soluções tecnológicas para adequação;
• Responsabilidade Social e Ambiental (ESG): maior transparência e o combate à grilagem se alinham às estratégias de ESG, demonstrando compromisso com a legalidade e sustentabilidade.

 DESAFIOS E PONTOS CRÍTICOS

Apesar dos benefícios, a implementação do Provimento apresenta determinados desafios:

• Complexidade da Implementação e Prazos Rígidos: a alimentação dos sistemas, especialmente do “legado”, impõe um desafio logístico e técnico aos cartórios, podendo gerar sobrecarga e atrasos;
• Custos de Adequação: tanto para registradores quanto para usuários (laudos de georreferenciamento, contratação de técnicos), haverá custos adicionais significativos;
• Capacitação Técnica: efetividade dos sistemas depende da capacitação de oficiais, prepostos e profissionais externos (advogados, engenheiros, agrimensores);
• Interoperabilidade de Sistemas: integração do SIG-RI com outros sistemas dependerá de esforço contínuo do ONR, com riscos de fricções tecnológicas e cibernéticas;
• Potencial de Impugnações na Autotutela Registral: interpretação de “alta indagação” ou “potencial litígio” pode gerar contestações, prolongando a resolução;
• Qualidade de Dados Inseridos por Terceiros: possibilidade de técnicos lançarem coordenadas diretamente no SIG-RI levanta questões sobre fiscalização da qualidade e veracidade dos dados;
• Desafios para Regiões com Menos Estrutura: cartórios e usuários em regiões com menor desenvolvimento tecnológico ou acesso a profissionais podem enfrentar dificuldades na adaptação.

CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES ESTRATÉGICAS

O Provimento CNJ 195/2025 é um divisor de águas para o registro de imóveis brasileiro, com potencial transformador para o mercado imobiliário e para a segurança jurídica. Ao integrar tecnologia de georreferenciamento, padronizar informações e conferir maior protagonismo administrativo aos registradores, o normativo alinha o Brasil às tendências globais de transparência e eficiência. Para empresários e empresas, os seguintes pontos de atenção estratégica são cruciais:

• Adequação Proativa: é imperativo iniciar a revisão e adequação das matrículas, providenciando o georreferenciamento de ativos (especialmente rurais) e o saneamento de inconsistências para minimizar riscos e agilizar futuras operações;
• Due Diligence Robusta: fortalecer os procedimentos de due diligence imobiliária, incluindo análise de informações georreferenciadas e cadastrais disponíveis nos novos sistemas;
• Capacitação Interna e Externa: investir na capacitação de equipes internas ou buscar assessoria jurídica e técnica especializada para navegar pelas novas exigências;
• Acompanhamento da Implementação: monitorar a evolução da implementação do IERI-e e SIG-RI nos cartórios e a adaptação das corregedorias estaduais, pois isso impactará a celeridade dos atos;
• Mitigação de Riscos e Otimização de Investimentos: maior clareza sobre limites e situação jurídica dos imóveis reduzirá riscos de litígios e fraudes, tornando os investimentos imobiliários mais seguros e atrativos;
• Aproveitamento da Autotutela Registral: compreender este novo mecanismo de resolução de conflitos administrativos e buscá-lo proativamente para sanear inconsistências e evitar a morosidade do judiciário.

Em suma, o Provimento CNJ 195/2025 exige uma adaptação estratégica e proativa do setor empresarial e imobiliário. Aqueles que se ajustarem rapidamente às novas regras não apenas mitigarão potenciais impactos negativos, mas também estarão em posição privilegiada para capitalizar sobre a maior segurança jurídica, transparência e eficiência que o novo sistema registral promete oferecer, ainda que possam ocorrer prorrogações de sua implementação por conta das distintas realidades brasileiras, ou mesmo por impossibilidade de coordenação em mesmo nível tecnológico de toda a estrutura de Cartórios no Brasil.

 

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Luís Rodolfo Cruz e Creuz, Sócio de Cruz & Creuz Advogados. Doutor em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo – USP (2019); Certificate Program in Advanced Topics in Business Strategy University of La Verne – Califórnia (2018); Mestre em Relações Internacionais pelo Programa Santiago Dantas, do convênio das Universidades UNESP/UNICAMP/PUC-SP (2010); Mestre em Direito e Integração da América Latina pelo PROLAM – Programa de Pós-Graduação em Integração da América Latina da Universidade de São Paulo – USP (2010); Pós-graduado em Direito Societário – LLM – Direito Societário, do INSPER (São Paulo) (2005); Especialista em Propriedade Intelectual pela World Intellectual Property Organization (WIPO). Bacharel em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP (2000). E-mail: E-mail: E-mail: luis.creuz@lrcc.adv.br   /  @LuisCreuz

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